Droit immobilier

Cette rubrique a pour objet de présenter l'activité de l'office dans les domaines classiques de l'immobilier (acquisitions, ventes, baux), mais aussi sa spécificité en matière d'études d'urbanisme ou de mise en place de contrats spécifiques pour des opérations complexes. A cette activité, s'ajoute celle d'administration de biens ou de family office réservée à une clientèle spécifique.

• Vente immobilière entre particuliers
• Audit juridique
• Structure d'investissement/études juridique et fiscale
• Acquisition/vente d'immeuble ou de titres de société à prépondérance immobilière

• Prêt et crédit immobilier
• Constitution de sûretés réelle et personnelle
• Crédit-bail/fiducie sûreté

• Baux commerciaux
• Baux ruraux
• Baux professionnels

• copropriété horizontale et verticale
• état descriptif de division
• règlement de copropriété
• volumes
• état descriptif de division
• cahier des charges
• réseaux de servitudes
• association syndicale libre ou foncière urbaine libre

• Etude d'urbanisme
• Mise en place et suivi d'autorisations d'urbanisme ou d'équipement commercial
• Conseil aux collectivités locales pour l'élaboration des documents et des autorisations d'urbanisme
• Montage d'opérations de promotion d'immeubles d'entreprise et commerciaux
• Fiscalité de l'urbanisme

• Droits d'enregistrement/TVA immobilière
• Taxes et contributions immobilières
  Voir notre actualité sur l'assujettissement des revenus fonciers et plus-values immobilières des particuliers non résidents aux prélèvements sociaux, depuis la loi de finances rectificative du 16 août 2012.
• Plus-values immobilières
• Impôt de solidarité sur la fortune

Nous assurons :

• la conservation perpétuelle :
  • à l’office pour les actes sur support papier
  • à la Chambre des notaires de Paris dans un coffre-fort électronique pour les documents électroniques

L’office réalise des audits juridiques dans nos différents domaines d’activités, formalisés par un rapport écrit et conduits selon le processus suivant :

Études de faisabilité juridiques et fiscales préalables permettant de définir des modes opératoires en fonction d’un objectif prédéfini.

Exemples :

• Étude des schémas de transmission d’un patrimoine privé ou professionnel.
• Assistance à la négociation commerciale dans le cadre d’opérations de transmission.
• Assistance à la conclusion de transactions prévenant ou mettant fin définitivement à des litiges.
• Services spécifiques sur demande.

La complexité des opérations tient autant aux conséquences légales et fiscales des choix de mise en œuvre du projet, qu’à la multiplicité des intervenants qui nécessite de bien identifier le rôle, l’étendue et les limites des contributions de chacun des acteurs prenant part au projet et de coordonner leurs interventions en vérifiant qu’ils respectent bien leurs obligations.
Pour assurer la bonne fin du projet et satisfaire les objectifs de la maîtrise d’ouvrage, il est donc indispensable préalablement à sa mise en oeuvre :

• de constituer une équipe projet en précisant les rôles et responsabilités des différents membres et les modalités de coordination et de suivi des tâches entre les intervenants, après avoir validé les objectifs économiques à atteindre avec le client,
• de réaliser un audit des actifs immobiliers et de leur(s) éventuelle(s) structure(s) détentrice(s),
• de mener une étude juridique et fiscale des différentes solutions envisageables pour établir leurs conséquences et leur faisabilité au regard des contraintes préétablies et des risques inhérents à chaque solution,
• de finaliser les négociations,
• de contractualiser les accords négociés,
• de constituer le dossier de présentation du financement à mettre en place,
• de finaliser les transferts de propriété et les opérations postérieures à la signature.

Une étude de faisabilité préalable doit décrire dans le détail, l’architecture juridique et fiscale de la solution que les parties ont choisi de mettre en œuvre à l’issue des audits préalables.

A partir des finalités, des enjeux et des contraintes de l’opération :

• nous déterminons les différentes structures d’investissement destinées à acquérir les actifs immobiliers ou les titres des structures détentrices de ces actifs, pour optimiser le retour sur investissement ;
• nous définissons les processus de transformation des actifs immobiliers et des structures détentrices existantes pour optimiser la rentabilité de l’opération ;
• nous évaluons les risques inhérents au processus de transformation et choisissons les solutions les mieux adaptées et les plus sûres.
  
  

Le choix de structures d’investissement dépend de :

• l’objectif économique du client ;
• la fiscalité du lieu d’investissement et du lieu de résidence de l’investisseur.
  
  

Exemple : acquisition d’un immeuble de plaisance en France par un non-résident

Si l’immeuble doit être conservé dans le cercle familial, il faut privilégier la détention par le biais d’une société française ou étrangère.
Si l’immeuble doit être revendu à plus ou moins court terme, il convient de privilégier une détention directe avec établissement d'un contrat de mariage spécifique.

A la demande de ses clients, l’office prend en charge la maîtrise d’œuvre de l’opération. Nous définissons alors avec les différents intervenants l’organisation nécessaire pour suivre et contrôler l’état d’avancement des travaux et assurer leur bonne fin.

Exemple : Reconstruction et extension d’un site industriel après sinistre