Droit décrypté

L'ordonnance du 25 mars 2016 (n° 2016-351) portant sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation, et les décrets du 13 mai 2016 (n° 2016-607) et du 19 mai 2016 (n° 2016-622) ont procédé à la transposition en droit interne de la directive européenne du 4 février 2014 (n° 2014/17/UE).

 

Si la transposition s'est faite sans remise en cause des règles fondamentales françaises en matière de crédit immobilier aux particuliers, notamment à travers l'offre, le maintien de ses conditions pendant trente jours minimum, le délai de réflexion de dix jours précédant l'acceptation ou encore le droit au remboursement anticipé, de nombreuses modifications ont été apportées.

 

Il est par ailleurs à noter un alourdissement non négligeable du formalisme dans l'optique de protéger encore d'avantage l'emprunteur. Nous étudierons les modifications apportées par l'ordonnance sous différents angles à savoir: le champ d'application (1), le formalisme informatif précontractuel (2), le déroulement du contrat (3) et l'encadrement de l'activité du prêteur et des intermédiaires (4).

 

 

1- Le champ d'application

Si le critère de l'objet du crédit immobilier est conservé, l'ajout d'un second critère alternatif va entrainer une extension mais également une restriction de son champ d'application.

 

Ce second critère porte sur la sûreté garantissant le crédit :

 

- la sûreté doit être une hypothèque ou une sûreté comparable (sûreté réelle, telle que le privilège du prêteur de deniers) ou encore un droit réel lié à l'immeuble (article L313-1, 2° du Code de la consommation).

 

- la sûreté doit grever un immeuble à usage exclusif d'habitation et le prêt droit être souscrit par une personne physique. Mais l'ordonnance française intègre dans son champ d'application les personnes morales de droit privé pour un crédit non destiné au financement d'une activité professionnelle (article L313-1, 3° du même code).

 

L'ordonnance prévoit par ailleurs une liste d'exclusion du champ d'application à l'article L313-2 nouveau (pour les contrats qui sont l'expression d'un accord de juridiction, le prêt viager hypothécaire…).

 

Enfin l'ordonnance opère une dissociation selon que les crédits de travaux sont grevés ou non par une hypothèque (ou une sûreté comparable). Si tel est le cas, le régime du crédit immobilier s'appliquera (avec une extension pour le crédit hypothécaire à la consommation et les opérations de regroupement de crédits sans limitation de montant. Sinon, ce sera le régime du crédit à la consommation qui s'appliquera (article L312-4, 2°).

 

 

2- Le formalisme informatif précontractuel

La protection de l'emprunteur reste l'objectif principal de la transposition de la directive et celui-ci passe par une multiplication des informations à son égard afin de lui permettre de faire un choix en toute connaissance de cause notamment par rapport à l'étendue de ses engagements.

 

- Le décret du 13 mai 2016 a précisé les informations générales sur les crédits prévues à l'article L313-6 du Code de la consommation veillant à assurer le choix éclairé de l'emprunteur, devant être fournies par le prêteur ou l'intermédiaire gratuitement et de manière facile. Ces informations sont énumérées à l'article R313-3 du même Code. On y retrouvera par exemple: l'identité du prêteur, la nature, la destination et la durée des crédits proposés ou encore les sûretés possibles pour garantir le crédit…

 

- Ajout d'informations relatives à la publicité non chiffrée (qui comportera désormais l'identité de l'intermédiaire) et à la publicité chiffrée qui devra posséder un exemple représentatif (article R313-3 du Code de la consommation) comportant notamment le taux débiteur, la durée, le montant total dû et le nombre d'échéances (article L313-4 du même code)…

 

- Création de la fiche d'information standardisée européenne (FISE) prévue à l'article L313-7 du Code de la consommation qui devra permettre à l'emprunteur de faire un choix éclairé par rapport aux différentes offres de crédit et leur implication. La fiche est standardisée et ses informations sont prévues à l'article R313-4 du même code. Des mentions spéciales sont par ailleurs prévues pour les prêts à taux variable et les prêts en devise qui devront respectivement prévenir des risques de la variabilité du taux débiteur et du taux de change.

 

- Le taux annuel effectif global (TAEG) remplace le taux effectif global (TEG) et s'harmonise avec les règles du crédit à la consommation (article L314-3 de Code de la consommation) avec une méthode de calcul identique (article R314-3 du même code).

 

- Les intermédiaires devront également fournir trois informations supplémentaires. La première concerne les liens économiques entre plusieurs établissements de crédit, sociétés de financement, établissements de paiement ou de monnaie électronique qui fournissent des services de paiement. La seconde est, le cas échéant, la perception d'une rémunération et son mode calcul (article R519-26 du Code monétairte et financier). La troisième consistera en la délivrance ou non d'un service de conseil et ses conditions (articles L313-13 à L313-15 du Code de la consommation).

 

- Obligation de conseil pour le prêteur et l'intermédiaire qui se traduit par un devoir de mise en garde afin de déterminer avec précision la faisabilité du crédit compte tenu de la situation économique et patrimoniale de l'emprunteur (article L313-11 et -12 du Code de la consommation).

 

 

3- Le déroulement du contrat

La transposition n'opère pas de changement majeur à ce stade du contrat, confortant les pratiques déjà installées en France.

 

- Evaluation de la solvabilité de l'emprunteur pour l'obtention du crédit (article L313-16 du Code de la consommation) au regard de la situation de son patrimoine. Les éléments du crédit devront également être pris en compte (fluctuation du taux débiteur, du taux de change…) et le prêteur devra analyser la solvabilité de l'emprunteur à chaque augmentation du crédit (article L313-18 du même Code).

 

- Possibilité de réaliser une évaluation immobilière (articles L313-20 à L313-23) par un expert indépendant de la décision d'obtention du prêt qui rédigera un document d'expertise qui détaillera le mode d'établissement de la valeur du bien.

 

- Précisions que le considérant 57 de la directive indique qu'une évaluation négative de la solvabilité de l'emprunteur n'entraine pas obligatoirement un refus de prêt, au même titre qu'une évaluation positive n'entraine pas un accord de prêt. Une liberté d'appréciation est donnée au prêteur qui devra informer l'emprunteur en cas de refus.

 

- Possibilité de conclure le contrat par voie électronique (article L313-24 du Code de la consommation). Assouplissement de l'acceptation qui peut être faite par tout moyen convenu entre les parties tant que la date certaine est confirmée (article L313-34 du même code).

 

- Création d'un modèle d'offre par arrêté ministériel (article L313-26 du Code de la consommation).

 

 

4- L'encadrement de l'activité du prêteur et des intermédiaires

Un certain nombre de règles vont peser sur le prêteur et ses intermédiaires au regard de leur conduite et de leur rémunération mais aussi par une obligation de compétence dans leur formation.

 

- S'agissant des règles de conduite, l'article L314-22 du Code de la consommation dispose que "les prêteurs agissent d'une manière honnête, équitable, transparente et professionnelle, au mieux des droits et des intérêts des consommateurs". Le prêteur doit prévenir tout risque que pourrait courir l'emprunteur et se traduit en l'espèce notamment par le service de conseil et le devoir de mise en garde précités.

 

- La rémunération du personnel et des intermédiaires (article L314-23 du même code) est soumise aux mêmes règles de conduite précitées.

 

- S'agissant de la formation, l'article L314-24 du Code de la consommation dispose que "les prêteurs et les intermédiaires de crédit veillent à ce que le personnel placé sous leur autorité possède et maintienne à jour des connaissances et compétences appropriées". Le personnel cité est défini à l'article D314-22 du Code de la consommation. Cette formation se traduira soit par l'obtention d'un diplôme, soit par une formation professionnelle, soit par l'expérience professionnelle. Notons qu'à compter du 21 mars 2019, l'expérience professionnelle se cumulera avec une formation professionnelle de quatorze heures.

 

La transposition de la directive apporte de nombreuses modifications législatives mais dont la plupart sont sommaires. Elle semble par ailleurs en adéquation et dans la continuité du droit français en la matière. Notons néanmoins la grande nouveauté de l'ajout du critère alternatif de la sûreté garantissant le crédit en plus de son objet dans le champ d'application du régime du crédit immobilier. Le formalisme se multiplie, le législateur souhaitant assurer une information adéquate de l'emprunteur afin qu'il prenne la pleine mesure des engagements qu'il prend à travers le crédit immobilier toujours dans une volonté protectrice. Son entrée en vigueur a eu lieu le 1er juillet 2016 mais des exceptions sont à préciser. Les dispositions relatives à la publicité, aux informations générales, à la FISE et au TAEG, au devoir d'explication et aux prêts en devise ont été différées au 1er octobre 2016. De même, l'obligation de connaissances et de compétences et la mention de la rémunération de l'intermédiaire dans la FISE sont différées au 1er janvier 2017.