Droit décrypté

Nouveaux ajustements du champ de la révision

 

Aujourd’hui la révision porte sur les locaux professionnels qui recouvrent :

 

-    les locaux commerciaux et les biens divers ordinaires (boutiques, hôtels, bureaux…) ;

 

-   les locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale (locaux servant à l’exercice des professions libérales : cabinets d’avocats, médicaux…).

 

 

La loi de finances rectificative pour 2013 intègre expressément dans le champ de la révision les locaux à usage professionnel spécialement aménagés pour l’exercice d’une activité particulière.

 

 

Modalités d’évaluation des valeurs locatives

 

La méthode d’évaluation des locaux professionnels fixée par le législateur consiste à appliquer à la surface pondérée du local un tarif représentatif des loyers constatés dans chaque secteur d’évaluation au 1^er janvier 2013 ou à titre subsidiaire, en l’absence de tarifs, un taux de 8% à la valeur vénale de l’immeuble.

 

 

La loi de finances rectificative pour 2013 apporte les aménagements suivants à ce dispositif :

 

-     les tarifs (représentatifs des loyers) sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans le secteur d’évaluation ;

 

-       le coefficient de localisation s’applique non à la propriété dont la localisation est particulière mais à la parcelle d’assise de la propriété au sein du secteur d’évaluation ;

 

-    s’agissant de la méthode alternative d’évaluation par voie d’appréciation directe, le législateur fixe lui-même à 50% le taux de réduction applicable à la valeur vénale des immeubles affectés à un service public ou d’utilité générale.

 

 

Modification de la procédure d’évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels

 

Rappelons qu’en cas de désaccord entre la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels et les commissions communales ou intercommunales des impôts direct, c’est la commission départementale des impôts directs locaux qui arrête les paramètres d’évaluation.

 

La loi de finances rectificative pour 2013 limite sa compétence à la détermination des paramètres, c'est-à-dire à la délimitation des secteurs constituant un marché locatif homogène, la fixation des tarifs par mètre carré dans chaque secteur et l’attribution à certaines parcelles cadastrales d’un coefficient de localisation. La durée d’élaboration de ses projets est désormais limitée à 2 mois.

 

 

Surpression du coefficient de neutralisation intercommunal

 

Rappelons qu’un coefficient de neutralisation a été mis en place par la loi du 29 décembre 2010 afin de permettre le maintien des équilibres contributifs actuels des contribuables imposées au titre de locaux dont la valeur locative n’est pas révisée.

 

La loi de finances rectificative pour 2013 supprime le coefficient de neutralisation intercommunal et ne retient plus que 2 coefficients de neutralisation :

 

-          le 1^er, déterminé pour l’imposition perçue au profit de la commune

-          le 2^nd, déterminé au niveau départemental.

 

 

Révision des évaluations foncières : locaux d’habitation

 

S’agissant des locaux d’habitation, aucune modalité de révision des valeurs locatives n’a été définie. Il a été donc convenu d’engager dans un premier temps une expérimentation qui sera conduite en 2015 dans 5 départements « représentatifs » et dont les résultats feront l’objet d’un rapport au plus tard le 30 septembre 2015.

 

nouveau système d’évaluation des valeurs locatives des locaux d’habitation : la notion de local de référence défini au niveau communal et le principe des équivalences superficielles sont abandonnées au profit d’un mécanisme plus simple : l’application d’un tarif au mètre carré à la « consistance » du local.

 

sont concernés : les locaux d’habitation proprement, les locaux servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile et les locaux d’habitation présentant un caractère exceptionnel (au plan architectural et dimensionnel). 

 

 

Voir notre actualité « Déclaration impérative par les entreprises des loyers de leurs locaux professionnels pour le 15 septembre 2015 »

Voir notre actualité « Impôts locaux : références fiscales de comparaison pour la valeur locative »