Droit décrypté

Le Conseil de Paris a modifié les règles applicables au changement d'usage à Paris par délibération des 7 et 8 février 2011 (2011 DLH 24).

On rappellera que les articles L631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation soumettent le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation, à autorisation municipale préalable. Elle concerne les communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

L'usage d'un local est apprécié au 1er janvier 1970 pour les immeubles existants à cette date et, pour les immeubles édifiés postérieurement, à la destination résultant du permis de construire. L'usage des locaux définis à l'article L. 631-7 n'est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l'article 2227 du code civil.

Le non respect de cette police peut être sanctionné par :

  • 1. le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai fixé par le tribunal. Si ce délai n'est pas respecté, le contrevenant encourt une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés et l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires (art. L 651-2 dudit Code) ;

  • 2. une amende de 25 000 € (art. L 651-2 dudit Code) ;

  • 3. la nullité des accords passés en violation de cette police, notamment les baux professionnels et commerciaux (art. L 631-7 dudit Code).

Hormis les cas où une autorisation personnelle peut être obtenue (sont ici concernées certaines professions libérales), l'autorisation de changement d'usage est subordonnée à la compensation avec des locaux d'habitation qui changent d'usage (pour régulariser 1m² de locaux d'habitation irrégulièrement transformés, la municipalité exige 1 m² de surfaces d'habitation à affecter à un usage autre, voire 2 m² dans certaines zones où les bureaux sont prédominants).

Au regard de la lourdeur des sanctions attachées au non respect de cette police et à son imprescriptibilité, l'usage des locaux doit être examiné de manière circonstancié préalablement aux acquisitions immobilières dans le cadre d'un audit juridique et fiscal de l'actif immobilier et à la signature de baux commerciaux ou professionnels.