Droit décrypté

La première chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt le 7 avril 2016  relatif à la nullité de la vente d'un appartement destiné à l'investissement locatif pour dol. En effet, tant le promoteur que les commerciaux avaient assuré aux acheteurs personnes physiques que le bien immeuble était situé dans une zone géographique où existe une forte demande locative. Ainsi, le promoteur et les commerciaux avaient assuré un rendement à court terme alors même qu'ils avaient connaissance de la saturation du marché locatif.

En l'espèce, le 8 mars 2005, un couple acquiert un bien immeuble dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement à Carcassonne dans l'objectif de réaliser un investissement immobilier locatif défiscalisé. Afin de financer cet achat, le Crédit foncier de France a consenti un prêt immobilier aux acheteurs garanti par une assurance. Après livraison de l'appartement, sa location a été confiée à un agent commercial qui n'a jamais pu louer l'appartement. Les époux ont assigné en nullité du contrat de prêt, de la vente et du contrat d'assurance.

Les juges du fond ainsi que la Cour de cassation ont retenu la nullité du contrat pour vice du consentement des acheteurs et plus particulièrement pour dol.

La Cour d'appel de Montpellier avait décidé le 24 juillet 2014 d'annuler le prêt bancaire ayant financé l'achat lui-même garanti par une hypothèque inscrite sur l'immeuble. En effet, elle avait refusé de maintenir l'hypothèque et d'annuler la vente au motif qu'en raison de l'annulation de la vente, l'appartement n'appartenait plus aux époux.

Sur ce dernier point, la Cour de cassation censure la Cour d'appel. Néanmoins, elle confirme que les affirmations mensongères commises par le promoteur et les commerciaux ont déterminé le consentement des époux. De plus, elle précise qu'il n'était pas possible de soutenir que l'erreur des époux portait exclusivement sur la rentabilité de l'appartement. L'erreur des époux portait donc sur les qualités substantielles de l'objet de la vente, l'appartement.

Force est de constater que d'une part, la Cour de cassation réitère sa position en matière de vice de consternent et d'autre part, la haute juridiction française rend un arrêt conforme à la réforme du droit des obligations.

A ce titre, elle rappelle, dans un premier temps, que le dol doit avoir été déterminant du consentement des parties au contrat qui l'invoque et intentionnel de la part de l'auteur du dol.

Dans un second temps, l'arrêt est conforme à la définition du dol retenue par l'article 1137 nouveau du Code civil qui dispose que "le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manouvres, des mensonges ou par la dissimulation intentionnelle d'une information qu'il sait déterminante pour l'autre partie".

En conclusion, la nullité du contrat de prêt emporte l'anéantissement de celui-ci, ce qui impose la remise en l'état antérieur de la situation.