Droit décrypté

La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 (JO n°0072 du 26 mars 2014) réforme à travers 174 articles différents pans du droit immobilier. On peut s'interroger légitimement sur la volonté réelle du législateur de simplifier l'accès au logement compte tenu de la lourdeur des nouvelles procédures formelles qu'il prévoit.

Modifications du régime des baux d'habitation

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation est modifiée sur de nombreux points, et notamment en vue de protéger les locataires :

- création d'un bail type avec de nouvelles obligations pesant sur le bailleur;

- encadrement des loyers;

- création d'un nouveau droit de préemption au profit des communes, faute d'exercice par le preneur de son droit de préemption lors de la première vente après mise en copropriété d'un immeuble d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel (droit de préemption de l'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975);

- extension du droit de préemption au profit du locataire aux ventes en bloc d'un immeuble d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de 5 logements au lieu de 10 (article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975);

- consécration législative du changement d'usage des locaux loués en meublé pour de courtes durées (police des articles L631-7 et suivants du CCH);

- encadrement du régime de la location en meublé pour la résidence principale du locataire et extension du champ d'application de son régime;

les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables;

- création d'une GUL (garantie universelle des loyers) pour garantir le bailleur d'un minimum de loyers en cas de difficultés de paiement avec l'occupant;

- modifications apportées à la commission due aux intermédiaires qui sera désormais acquittée par le seul bailleur.

Modifications apportées à la réglementation applicables aux professionnels de l'immobilier

La loi ALUR modifie les conditions d'exercice des activités de gestion immobilière de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite "loi Hoguet", afin de renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professionnels de l'immobilier. Les principales mesures de modification sont :

- l'activité de syndic est désormais une activité réglementée et distinguée de l'activité de gestion immobilière;

- consécration du pouvoir de contrôle reconnu aux garants financiers;

- renforcement de l'obligation de transparence des intermédiaires vis-à-vis de leurs clients;

- l'obligation pour les agents commerciaux de justifier d'une assurance "responsabilité civile professionnelle";

- mention obligatoire sur toute publicité de la rémunération TTC de l'agent immobilier, lorsqu'elle est à la charge de l'acquéreur ou du locataire;

- interdiction des clauses de reconduction tacite des mandats;

- renforcement du contrôle et de la déontologie des professionnels de l'immobilier par la création d'un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière et d'un Code de déontologie.

Dispositions relatives à l'habitat participatif

Les sociétés d'habitat coopératif ayant été supprimées par la loi n°71-580 du 16 juillet 1971, la loi ALUR renoue avec l'habitat participatif, c'est-à-dire avec la possibilité pour des personnes physiques de s'associer entre elles, mais aussi avec des personnes morales, afin de concevoir, construire ou acquérir leurs logements ainsi que des espaces destinés à un usage commun. Pour ce faire, la loi insère un titre préliminaire intitulé "les Sociétés d'Habitat participatif" au Livre II du CCH. Les principales nouvelles mesures sont:

- création de deux nouveaux types de sociétés : coopératives d'habitants (articles L.201-1 à 201-13 du CCH) et sociétés d'attribution et d'autopromotion (articles L202-1 à L202-11 du CCH);

- limitation l'objet de ces deux sociétés à des opérations de construction ou de gestion d'un même ensemble immobilier. 

Dispositions relatives à la copropriété

La copropriété constitue un pan majeur de la loi ALUR. La nouvelle loi insère de nouvelles règles en la matière,  savoir :

- création d'un registre d'immatriculation des syndicats de copropriétaires (article L711-1 du CCH) qui pourra être communiqué aux pouvoirs publics à première demande de leur part et dont l'entrée en vigueur interviendra entre le 31 décembre 2016 et le 31 décembre 2018, suivant l'importance de la copropriété;

- création d'une fiche synthétique pour tous les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation regroupant les données financières et techniques de la copropriété et à son bâti et qui devra être annexée aux promesses de vente. Son entrée en vigueur est prévue entre le 31 décembre 2016 et le 31 décembre 2018, suivant l'importance de la copropriété;

- obligation de mentionner la surface habitable en sus de la superficie de la partie privative du lot de copropriété qui entrera en vigueur le 24 juin prochain;

- informations obligatoires supplémentaires lors de la commercialisation d'un lot de copropriété;

- établissement d'une liste de documents, pour l'information de l'acquéreur, qui doivent être annexés à toute promesse de vente de lot(s) de copropriété ou, à défaut, à l'acte authentique de vente et dont le non-respect sera de nature à ne pas faire courir le délai de rétractation ou de réflexion prévu à l'article L.271-1 CCH;

- nouvelles obligations des syndics dont le rôle est renforcé et leur responsabilité augmentée;

- création d'un régime dérogatoire de gestion pour les syndicats des immeubles à destination autre que d'habitation et exclusivement composés de personnes morales;

- nouvelles obligations du notaire préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété (remise des fonds au vendeur, vérification de la situation du candidat acquéreur à l'égard de la copropriété);

- nouvelles règles pour faciliter la gouvernance de la copropriété (représentation des syndicats secondaires et du syndicat de copropriétaires à l'assemblée générale de l'association syndicale libre, dont le syndicat fait partie);

- création d'un régime de gouvernance simplifié pour les petites copropriétés de moins de 10 lots;

- instauration d'un fonds de travaux dans les copropriétés d'immeubles à destination totale ou partielle d'habitation pour un montant minimal de 5% du budget prévisionnel annuel, sauf exceptions : copropriétés de moins de 10 lots, renonciation unanime des copropriétaires à sa constitution, et exonération en vertu du diagnostic technique global de l'immeuble en copropriété;

- création du diagnostic technique global des immeubles relevant du statut de la copropriété pour les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation et mise en copropriété de ces mêmes immeubles construits depuis plus de 10 ans;

- création de dispositions spécifiques applicables aux résidences de tourisme soumises au statut de la copropriété;

- modification des règles de majorité dans les assemblées de copropriétaires et création de nouvelles règles en matière de scission de copropriété et en matière de surélévation;

- amélioration de la procédure du mandataire ad hoc et refontes des procédures d'administration provisoire des copropriétés en difficulté et du plan de sauvegarde;

- mise en place (à titre expérimental) de la possibilité d'expropriation des parties communes de la copropriété pour une durée de 10 ans pour permettre sa rénovation par une personne morale de droit public;

- nouvelles obligations d'information sur les risques de présence de mérules et de déclaration en mairie;

- interdiction aux personnes condamnées pour hébergement contraire à la dignité humaine, appelées "marchands de sommeil", d'acheter des locaux d'habitation pour une durée de 5 ans et à des fins autres que leur usage personnel et instauration de procédures de contrôle au moment des ventes par la communication d'un extrait du casier judiciaire (bulletin n°2) mentionnant l'existence d'une éventuelle condamnation; 

- extension du droit de préemption des communes pour lutter contre l'habitat indigne, insalubre ou dangereux;

- création d'autorisations préalables pour des travaux de création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un logement existant et pour la mise en location, notamment pour les copropriétés dégradées. 

Dispositions relatives à l'urbanisme

L'un des principaux volets de la loi ALUR concerne l'urbanisme. La nouvelle loi insère de nouvelles règles concernant :

- le changement d'application de la police d'urbanisme commerciale pour les points de retrait par la clientèle d'achat au détail par voie automobile (drive);

- la caducité des POS (plans d'occupation des sols) s'ils n'ont pas été révisés et mis sous forme de PLU (plans locaux d'urbanisme) avant le 31 décembre 2015;

- le transfert de compétences aux communautés d'agglomération ou de communes en matière de plan local d'urbanisme;

- l'extension de la liste des biens pouvant faire l'objet d'une préemption liée à l'urbanisme et des actes soumis à préemption et l'aménagement de son régime juridique;

- le transfert de compétence au préfet en matière de permis de construire dans les communes en déficit de logements sociaux;

- la suppression du COS (coefficient d'occupation des sols);

la suppression des règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement (règlement, cahier des charges du lotissement approuvé ou clauses de nature réglementaire du cahier des charges non approuvé) au bout de 10 ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, si à cette date le lotissement est couvert par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu, même si dans ce cas une majorité de co-lotis a demandé le maintien de ces règles d'urbanisme;

- la simplification du régime de mise en