Droit décrypté

Dans un arrêt n°12-19270 en date du 19 février 2014, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient consacrer la différence de régime entre bail emphytéotique et bail commercial en interdisant la révision du canon de l'emphytéote selon les dispositions L.145-3 et L.145-33 issues du Code de commerce.

En l'espèce, un terrain est donné à bail emphytéotique pour une durée de vingt-six ans dans le but d'exploiter diverses activités de logements de vacances et de loisirs. Une parcelle de ce terrain est ensuite cédée à un tiers par l'emphytéote (le preneur à bail), avec l'accord du bailleur, pour une durée de soixante ans.

Le bailleur décide par la suite de demander la révision du loyer du bail emphytéotique et sa fixation judiciaire en invoquant « une modification matérielle des facteurs de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de 10 % de la valeur locative », en vertu de l'article L.145-38 du Code de commerce.

Le bail emphytéotique se distingue du bail commercial sur plusieurs points, notamment le loyer. Le canon emphytéotique est en effet une redevance modique, contrepartie de l'engagement (mais non de l'obligation) de l'emphytéote de réaliser des améliorations ou des constructions sur le terrain. Consenti pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, il se caractérise également par la stabilité de son régime et par un droit réel pour le preneur, qui dispose d'un véritable droit de jouissance sur les lieux et peut les affecter à sa guise.

Ces différences de nature se traduisent par une différence de régime comme le montre l'article L.145-3 du Code de commerce relatif aux baux commerciaux : « Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision du loyer ». Et c'est précisément sur ce dernier point que la Cour de cassation opère un revirement par rapport à sa jurisprudence antérieure de 1961 (Cass. com., 11 juillet 1961, n°58-11818), pour interdire toute révision du canon emphytéotique sur le fondement de la modification matérielle des facteurs de commercialité. Elle entend ainsi protéger l'emphytéote jouissant d'un loyer modique car ce dernier, à l'inverse du loyer du bail commercial, ne représente qu'un à-côté à la jouissance totale du preneur, qui en contrepartie principale investit lourdement pour améliorer le terrain.